為何銀行削減轉按回贈?

22-3-2024

多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

原文刊於信報網站2024年3月19日