港息先升的評估

22-2-2014

聯儲局持續收水，有分析指如美國在年內結束量寬，留駐香港的熱錢將流走，本地息口可能先於美息上調。原則上此是完全正確的分析，但港息先升對樓價的影響力，卻可能被高估。

在金融海嘯前的「正常」時間，即2005至2007年，一個月銀行同業拆息大概是3、4厘，而最優惠利率報7.75厘至8厘。金融海嘯後，美國先後以減息及量寬救市，本港的拆息及最優惠利率回落，一個月拆息一度回落至0.1厘水平，近期則維持在0.2厘水平，最優惠利率則在2009年觸及5厘至5.25厘水平後維持不變至今。

美利率不上調 港息升幅有限

拆息及最優惠利率偏低，令近5年的新取用按揭的按息維持在1、2厘水平。加上通脹率維持在3、4厘，結果就是按揭負利率——名義按息較通脹率更低，成為刺激樓價持續上升的原因之一。在一片看淡的分析中，二手樓價未見明顯調整，原因之一就是業主的持貨成本仍然處於極低水平。

港元利息大致由美國左右，聯儲局在去年底啟動收水，逐步減少買債規模；但新任局長耶倫表明，在結束量寬後，即使失業率回落至6.5%以下，亦不一定立即加息，反指美息有需要維持低息措施一段長時間。現時對港息先升的估計，就是指在美息上升前，因為美國逐步收水，可能因留駐香港的熱錢外流，最終推高港元拆息及最優惠利率。

熱錢外流，拆息上升是正常現象，但利率上升，會否觸發樓價大幅調整，便要看利率上升的幅度。本地銀行體系結餘在2008年中之前的「正常水平」是$100億左右，美國量寬之後，熱錢流入，於2009年下半年升至$3,200億，此段時間，一個月拆息低見0.1厘。結餘其後回落，現時維持在$1,600億左右。原則上，若熱錢流走，結餘回落至正常水平，拆息將回升，如升至3厘，升幅可觀；但最優惠利率的升幅應會較低——銀行刻下，難以不加存款利率而單單推高最優惠利率。而銀行一旦推高存款利率，港元與美元的息差又會吸引資金回流。在美國不上調利率前，港元最優惠利率及存款利率上升空間極為有限。

熱錢流走 不足致樓價大跌

當然，拆息上升的話，現時一大批以H按供樓的業主，每月供款便會上升，但絕大多數H按有以最優惠利率為準的鎖息上限，此方面的升幅亦是有限——最大影響是那批兩、三年前取用H按的業主——當時H按的流行條件是H+0.7厘。以新近一個月拆息0.21厘計，按息為0.91厘。一旦拆息急升，此批業主便會轉以鎖息供樓，如果P不變，按息會升至2.15至2.4厘水平。至於近一年選用H按的業主，大概是以H+1.7厘，按息約1.9厘，轉用鎖息供樓，按息會升至2.15厘。綜合而言，的確存在熱錢流走，推高拆息的可能，但港息先升的幅度相當有限，似乎不足以引發樓價大幅調整。

真正左右按息的因素，仍是要看美國何時終止低息政策。美國較大可能在2015年才逐步上調利率，港息應該在此後才有較大的上升空間。但由於美國經濟前景仍不樂觀，即使美息回升，幅度對本地樓價的影響仍然有限。

原文刊於 置業家居網站 2014年2月22日
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