港息偏低情況或維持多一年

17-9-2016

聯儲局下周議息，聯儲局本周仍在玩鷹鴿遊戲；另一方面，有本地銀行高層估計，在熱錢泊駐亞洲的情況下，聯邦基金利率可能要升至1.5%水平，港息才會跟加—如果有關估計正確，本地按息低企的情況將持續更長一段時間。

聯儲局在2015年12月將聯邦基金利率(FED Rate)上調0.25厘，現時利率為0.25至0.5厘。如果港息要在美息升至1.5厘水平才跟加，意味聯儲局要加息4次，每次0.25厘後，本地利率才見上升。

本來在聯儲局主席在8月央行會議的發言，市場估計9月加息機會增加，但前周非農就業職位增幅遜預期，市場又估計加息機會下降，但聯儲局鷹派近日卻高調表示9月應該加息，市場訊息混亂。不過，不管9月是否加息，參考近一年聯儲局小心翼翼的態度，相信未來加息步伐仍會相當審慎。在聯儲局之外，美國總統大選亦為美息走勢帶來一定變數—不論是誰當選，大概都不願看到美元太過強勢，削弱美國產品的優勢。

另一方面，現時本地熱錢充斥，加上2008年起美息下調時，港息未完完全跟隨，本地息口的確有暫不跟隨美息上升的空間。美息上升至1.5厘前，港息是否真的聞風不動，有待觀察，但「美息上升初期，港息有條件不跟足」卻是絕對公允的分析。換言之本地按息偏低的環境，可能再延續多約一年—此處還未計算近期新造H按利率下調的影響。

息口偏低，經濟情況又未見特別惡化，樓市熾熱氣氛料會持續，年初一眾大行估計本地樓價下跌2、3成的分析，部分理據建基於利率上升，隨按息維持低企，新批按息甚至下跌的情況看來，「估跌」的預測落空居多。

不過，雖然看淡的預測有較大機會落空，參考本地樓市數據，「利率升、樓價跌」的看法亦不盡正確(按息升跌與樓價上落未見明顯關連)。但對置業人士來說，按揭是較長期的債務負擔，而利率不會永遠處於偏低水平。利率上升，的確會令借款人每月負擔增加。

對整體樓市，或個別借款人來說，幸運的是現時按揭指引及壓力測試控制了超借的風險。上一個樓市高瘋期炒家利用按揭槓桿炒樓的空間已不存在；一般用家現時入市，按揭供款佔月入大概只有4成多水平。按揭指引收緊，等於限制了投入大市的燃料，但反面而言，也反映樓市過熱爆煲的風險受控，此是香港人值得慶幸的變化。

原文刊於iMoney2016年9月17日
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