減息期申請定息按揭的考慮

10-10-2024

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

原文刊於信報網站2024年10月8日