暫別按揭關連優惠

23-5-2015

近年按揭市場競爭激烈，銀行為爭取客戶，除了提供「標準」的貸款額1%現金回贈外，亦會提供種種關連優惠；隨上周金管局約見銀行表達關注，此類關連優惠將暫別市場。不過，推動銀行提供優惠的基本因素不變，關連優惠或會消失一時，但難保他日不以其他方式重現。

金管局數年前為曾發出指引，銀行如為按揭客戶提供現金回贈，不可高於貸款額1%。而近年個別積極爭取按揭業務的銀行，除了提供「標準」的1%現金回贈外，亦有提供其他關連優惠，例如同時申請信用卡，可獲一定的免簽帳額、開設存款戶口，有超市禮券/飛行里數，甚至是直接獲得一定現金的迎新優惠等，在上周之前，此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。當然，如果客戶沒有申請按揭，而是單純申請信用卡或存款戶口，基本上不可能獲得有關優惠。

銀行要大費周章向客戶提供優惠，有一定苦衷。貸款是典型的通用(Generic)物品；甲銀行與乙銀行的錢是一樣的(對比一下手機，即使規格一樣，單是黑色同白色，市價都可以不同)；要爭取客戶，唯有在價格上競爭，不想/不可鬥利率低，就唯有提供優惠。1%現金回贈已見頂，就唯有以其他名目提供優惠吸引客戶。

在銀行角度而言，他們面臨一個並不好玩的博奕遊戲：現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭；最終勝出的當然只有一家銀行。銀行面對的「遊戲」是這樣的：以貸款額300萬元為例，現時淨息收入約每年1.7%(約5.1萬元)，保守估計，批核按揭的成本是1,500元、現金回贈是3萬元。如果不提供任何優惠，而同業提供0.1%額外回贈搶去生意，銀行幾乎是必然出現每宗按揭申請1500元的淨消耗。不想出現上述淨消耗，銀行唯有提高額外回贈，以博取客戶青睞。(此類消耗的規模極大，以2014年取用按揭宗數69,610宗，銀行平均批會成本1500元，如果每宗按揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本，2014年銀行界已消耗4.2億元。)

值得留意，「成功爭取」客戶選用，也不代表銀行往後就穩賺息差—現時新造樓按罰息期短至2年，2年後只要樓價不跌，客戶又有充分誘因轉按以賺取現金回贈及優惠—成功爭奪客戶的銀行，獲得的只是短期的蠅頭小利。

現時金管局叫停，在客戶角度可能不是好消息；但由銀行角度看，避免了優惠競爭進一步白熱化，銀行其實應該樂見有關發展。

問題是，以行政措施叫停額外優惠，促使(或者說「迫使」)銀行提供優惠的基本因素其實沒有變化：銀行水浸，大量資金泊駐銀行、種種辣招令按揭取用金額下降；相對而言，按揭貸款壞帳風險低、額度大，銀行容易「跑數」等等，基本因素全部沒有改變。銀行要避免處理按揭申請的成本消耗，以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在；未來銀行界會否發明其他名目的優惠來爭取按揭客戶，值得拭目以待。

原文刊於iMoney2015年5月23日
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