新造按息縱減 轉按仍要看條件

23-4-2016

多家銀行下調H按利率，由H+1.7厘，下調至H+1.6厘，加上轉按一樣有現金回贈，而且多家銀行又提供高息存款掛勾或綜合按揭戶口等優惠，不少原有按揭已過罰息期的業主，都希望以轉按慳息及賺取回贈，但近半年樓價回落，為轉按平添不少難度。

銀行下調H按利率，理論上利好樓價市，但在多項經濟數據轉差，主流分析亦看淡樓價的情況下，按息下調0.1厘，或不足以刺激更多買家入市；不過，H按利率調整，適用於新購及轉按物業，一般估計銀行在意的，是以調整按息，爭取轉按生意。雖然新舊按揭息差只有0.1厘，借100萬元，一年利息支出差別不足1000元，但對條件符合的業主來說，只要簽幾個名，請半天假到律師樓辦手續，即可節省利息支出，另加現金回贈，似乎甚為吸引。問題是，在去年初按揭指引收緊，及近年樓價回落的複合效應下，業主轉按要先考慮估值是否合乎轉按條件。

劉先生在2014年中換樓，購入將軍澳一個單位，當時作價585萬元，他向銀行借取380萬元，按揭成數約65%，當時利率為H+1.7厘，罰息期2年；由於將過罰息期，加上傳媒報導銀行下調新造H按利率，劉先生亦考慮轉按，除了節省利息，亦可取得約3萬多元的現金回贈。雖然他的信貸紀錄良好、收入更有所上升，但他卻發現，現時難以實行轉按大計。

供樓2年，其未償還按揭餘額約為365萬元，但樓價回落，其物業估值只570萬元，在現行按揭指引下，樓價570萬元物業，一般按揭上限為342萬元，換言之，如果現時轉按，需要準備23萬元支付新舊按揭的差額。考慮過後，劉先生唯有押後轉按計劃。值得留意的是，2015年2月27日之前，600萬元以下物業，一般按揭成數上限為70%，如果事主當年借足7成，轉按的難度會更大。

當然，不同屋苑不同單位的情況千差萬別，上述個案中，可能事主當年入市價略高於市值，屋苑在跌市中調整幅度可能又略大，在按揭指引收緊下，令其轉按可得金額不足以償還原有按揭；但不排除其他在相近時期入市的業主，仍可成功轉按。

說回劉先生的個案，其實以每月供款的角度考慮，轉按與不轉按，每月供款差距不足200元，可說無關痛癢。理論上，事主如有能力支付新按按揭的差價，亦可視為部份提早還款，但一般人大概不會為了每月節省200元，而拿出逾20萬元提早還款；暫時而言，劉先生及有類似情況的業主，大概只好靜觀其變，等待樓價回升，或現有按揭餘額慢慢減少時，再看是否有轉按減息的機會了。

原文刊於置業家居2016年4月23日
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