新按揭指引對樓花買家幫助或有限

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金管局上周五(14日)宣布,將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家,按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易,仍有待觀察。

過去金管局每次調整按揭指引,適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日,將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調,但在2月28日前簽訂的合約,仍受制於舊指引。舉例,一個2月27日簽署的樓花物業,估值1800萬元,在6月13日申請按揭,在舊例下,標準按揭成數上限是60%,可借1080萬元。金管局在6月14日的通告,打破了此慣例,在新指引下,同一物業在上周五起,標準按揭成數上限為70%,即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。

金管局的通告表明,修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業,現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引,這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂,受惠的主要是2023年7月6日之前,簽署臨約購買樓花,現時物業估值高於1000萬元,以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前,簽署臨約,而物業估值高於1750萬元的買家,他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。

對銀行來說,基於現行估值,以同樣的入息要求進行按揭審批,為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數,其風險應該不會有所增加。

對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說,按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易,便要視乎估價而定。

以一個2022年中購入,作價2000萬元的物業為例,如果最新估價是1800萬元。在舊指引下,申請按揭的成數上限是五成,只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金,要在今年完成交易,他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 – 樓按900萬元)。在指引修訂後,他可借的標準按揭成數上限為70%,即1260萬元,他仍需要另行準備540萬元的資金,以完成交易。

由於樓價調整,部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限,對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說,可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大,以上文提及估值1800萬元的物業來說,按保的樓按成數上限也只是70%。不過,對於購入樓花物業,其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇,例如估值1500萬元的物業,銀行標準按揭成數是70%,按保最高可借80%,另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求;每月還款不可多於月入一半)。購入樓花,又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家,或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

原文刊於信報網站2024年6月18日

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