新批按息上調 暫時影響有限

30-6-2020

拆息持續回落之際，滙豐卻上調新批按揭利率。根據過去經驗，大型銀行調整貸款利率，中小型行往往會跟隨。新批按息可能全面上調，但對樓市料不會有明顯影響。

滙豐是次是月內第二次上調新按揭利率，貸款額600萬元以下，按息由月前的H+1.3厘，上調至H+1.5厘，現金回贈也調整至貸款額0.2%。銀行上調貸款利率的原因眾多，但大行行動往往有帶頭作用，其他銀行跟隨的可能性甚高，往後市場的新批按揭利率有機會全面上調。

坊間對於銀行上調新批按息，以及最優惠利率/拆息上升，有時會統稱為加息，甚至會以利率上調、與租金回報率等數據比較，以計算「加息」對樓市的影響。

但兩種加息，對市場的影響力大有不同。新批按揭利率上調，以H按而言，說的是H+X厘的X上升。而市場利率上升，說的是H(或者最優惠利率，P)本身上調。

新批按息上調，受影響的只是新取用按揭的客戶，按2019年的數據，一年大概有8.3萬宗的新取用按揭，估計2020年的新取用按揭宗數約6至7萬宗，此就是新批按息上調，可能受影響的貸款宗數上限。

由於近日拆息大幅回落，一個月拆息由4月初的1.86厘，下調至近日的0.44厘，下調幅度達1.4厘。暫時完全抵消了新批按揭利率上升0.2厘的影響。

現存的按揭賬戶約有55萬元，相關借款人的供款利率不會受銀行上調新批按揭利率影響，卻會受惠於拆息下調，每月還款減少。如果要比喻，拆息上落是大氣候、銀行新批按揭調整是小氣候。現時減息大氣候可能持續至少兩年，上調新批按息的小氣候暫時難以左右樓市大局。

當然，大局是大局，個別情況是個別情況。如果小業主碰巧在近期換樓，比較一下新舊按揭的話，仍是會發現同一借款額之下，新批的利率較高。至於0.2厘的息差會不會打消業主的換樓大計，便是每一個小業主的個別考慮了。

原文刊於信報網站2020年6月30日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).