按揭還款期與樓市風險

8-12-2021

金管局新公布10月新批按揭平均供款期達27.8年，打破多年紀錄。如此長的供款期，是否代表港人供款壓力過高？加上市場估計明年將進入加息期，一旦按息上升，或會令部分借款人負擔增加。但深究下來，還款年期長與供款壓力未必有太大關連。

說供款年期長，反映供款壓力大，最主要的論點是樓價高企，連帶按揭金額也高，借款人惟有拉長還款期，令每月供款額降低。最直觀的證明是1997年前後，住宅按揭的「標準」還款期是20年，由1999年至2007年，新批按揭合約年期大致在20年上下波動，但隨着2008年後樓價急升，新批按揭年期亦愈來愈長，至10月，已上升至逾333個月水平。可以說，供款年期長度與樓價有正關連，大致上樓價愈高，供款期愈長。如果說「樓價愈高，置業人士負擔愈大、供款壓力愈高」，那麼說「供款期愈長、供款壓力愈高」似乎也很合理。

理論上，供款期愈來愈長，借款人萬一收入減少，的確會失去某些迴旋空間。萬一收入下跌，借款人可以透過延長還款期以降低每月供款，避免供款超出負擔，但對於一早已採用較長還款期的借款人來說，有需要時便難以延長還款期。

另一方面，雖然近年樓價高企，但實際上新批按揭的平均供款與入息比率其實大致上有所下調。金管局由2010年8月起統計新批按揭的平均供款與入息比率，當年是41%，即新批按揭的供款，平均佔申請人月入41%，今年最新數字為36%，供款佔入息比率下跌。對實際上申請按揭的人士來說，供款比例反而下跌。背後的原因是壓力測試基本上將「偏高負擔」的申請人拒諸門外，平均供款負擔因而較10年前樓價較低時有所改善。

當然，平均供款與入息比率下跌，本身也與按揭年期攤長有關，如果供款期縮短至10多年前的20年水平，供款與入息比率會回升至四成以上。但整體而言， 現時可以成功於銀行取得按揭的借款人，供款負擔本身偏低，即使按息回升3厘(估計在幾年內似乎不大可能)，供款也會被限制在月入六成以下。現時擔心按揭還款期長，供款壓力會令借款人大量斷供，暫時看來仍是過慮。

原文刊於信報網站2021年12月7日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).