按揭貸款增長恐虎頭蛇尾

13-5-2015

2015年首季按揭取用金額達665.78億元，按年上升86%。如果第二至四季按揭取用金額按比例增加，全年按揭取用金額將達3,900億水平，不過，此情況發生的機會不大。相反，下半年成交減少，連帶按揭取用金額回落的風險不容忽視。

去年首季按揭取用金額為371.84億元，全年為2138.31億元；如果第二、三、四季亦維持與首季一樣的升幅，全年按揭取用金額將突破3,900億元水平，突破2010年3,242億元的歷史紀錄。不過，事情很少會如此線性發展。

首季數據未完全反映二月出招的影響
首先要留意的是，首季按揭取用金額上升，未完全反映2月底金管局進一步收緊按揭的影響。其實甚至可以說，正是去年下半年按揭取用金額升幅擴大，才促使金管 局在2月出招。由2012年12月至2014年8月，每月按揭取用數字均在200億元以下。但去年9月以來，除15年2月外，各月的按揭取用金額都突破 200億元水平。簡單來說，去年樓市大概在下半年轉旺(原因可能與官方修訂雙倍印花稅的退稅安排，被市場理解為「減辣」，又或各國再量寬有關)。由趨勢發 展的角度分析，即使成交持續暢旺，2015年按揭每月取用金額大概只會維持每月200億左右，下半年取用金額難再出現按年上升8成的盛況。
更大的問題是，2月份金管局收緊按揭指引，有關影響未完全浮現；初步反應看，購買力轉向一手，二手成交量見放緩；但一手中涉及樓花，選用建築期付款的買家會在物業入伙後才取用按揭，短期效果反而會令按揭取用金額回落。
最後是加息陰影，雖然美國經濟數據陰晴不定，但主流意見，美息會在年內上調，分歧只是加息的幅度。下半年美息一旦回升，可能會令準買家的入市態度更為猶豫。

按市如轉靜 用家或受惠
對用家來說，未必太關心按揭取用金額是多是少。但按揭取用金額的增減，一定程度上會影響銀行按揭的優惠。綜合各方因素，在收緊按揭後，今年按揭取用金額只能維持平穩，甚至稍為回落的機會較高。在市場資金仍然充裕的情況下，已見部分銀行以不同名目增加按揭優惠。
由於現時P按利率已觸及金管局底線，銀行又不願在H按利率上直接競爭、1%按揭現金回贈同樣亦已見頂；部分銀行便向按揭客戶提供交叉優惠，例如取用按揭， 又同時開立其他戶口，可獲一定回贈等。情況反映部分銀行趁市旺積極爭取市佔率，對下半年按揭取用金額(數字與成交量高度相關)並非完全樂觀。
在用家角度而言，或可預期年內新做按揭仍然優惠，甚至出現是美息輕微上調，本地銀行仍維持最優惠利率不變的情況。

原文刊於經濟日報網站2015年5月13日
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