拆息持續上升 樓市影響暫輕微

6-12-2016

今個月美國議息，市場一面倒估計聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘。雖然多家本地銀行認為本港最優惠利率未必立即跟隨美息上升；不過，與多數業主供樓支出更相關的拆息，卻早已展開升浪。

今年10月以前，銀行同業拆息表現較為穩定，年初時曾低見0.2厘，其後大致維持在0.3厘以下水平。但拆息近月卻急升，一個月拆息在星期一上升至0.5厘水平，較年初上升約30點子。
近年新批按揭中，逾九成以拆息為基準，雖然今年以來最優惠利率一直維持不變，但拆息上升，卻代表有大量業主每月供款上升。

今年中以前，一般新造拆息按揭的利率為拆息加1.7厘，在年初時，H+1.7厘即供款利率大概為1.9厘；在一個月拆息升至H+0.5厘後，H+1.7厘便是2.2厘。

當然，由於現行絕大多數H按產品設有鎖息上限機制，一般設定為P-3.1厘(以「大P」，即5.25厘為準；採用「細P」，即最優惠利率為5厘的銀行，H按的鎖息一般為P-2.85厘)。拆息上升後，現時採用H按供樓的業主，暫時供款利率會鎖定在2.15厘水平。

一般情況下，當市場資金不足時，例如資金大幅流走，便會觸發拆息上升。但今次情況較為特別，近一年的銀行體系結餘其實未見減少，因此部分業內人士估計，近期拆息上升，與美國加息預期升溫及美元強勢有關。某大行更估計在美息正式上升後，港元拆息反而有回調空間。

暫時而言，拆息上升對樓市未見影響，一來是升幅有限，而且有鎖息機制的存在，對於部分「觸頂」的客戶來說(例如供款利率為H+1.7厘)，拆息再上，暫時每月供款仍是2.15厘，在最優惠利率上升前，供款暫時不會再上升，影響輕微。

其次是今年年中起，多家銀行將新造及轉按的利率下調，現時新造H按利率低見H+1.35厘水平，吸引大量業主轉按，一加一減，成功轉按的業主供款未見增加。
現時要留意的，是美國在月中如順利加息，本地銀行是否跟隨，如本地最優惠利率隨美息回升，便意味本地多數供樓業主的供款支出正式上升。

對小業主而言，如果物業按揭選用H按，近月應該已可感受到利率上升、供款增加的效果。如果有關按揭的罰息期已完，現時是時候積極考慮轉按，利用銀行競爭仍激烈的機會，獲得較優惠的按揭條件，以減少未來按息上升，供款增加的影響。

原文刊於信報網站2016年12月6日
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