拆息回升 按揭計數宜趨保守

近日銀行同業拆息高企，甚至高於一般新造H按的封頂利率。供樓業主可能有佔盡銀行好處的感覺；但如果拆息長期處於如此高水平，中長線而言，勢將影響銀行按揭的優惠，置業人士計數時，宜採用較保守的策略。

近日與供樓利息最相關的1個月拆息，維持在2.4厘水平。一般以拆息為準的新造按揭(H按)，利率為H+1.24厘，計算後應該為3.64厘。但在以最優惠利率為準的封頂利率機制下，當H+高至某水平，便會改為P-供樓。近期一般新造按揭的封頂利率約2.375厘。

改以封頂利率供樓的業主，可能會有「贏盡」的良好感覺；拆息大致上可視為銀行的資金成本(雖然對存款較多的大行而言，成本應該會更低)。銀行資金成本2.4厘，借款人的利息支出才2.375厘，豈不是佔盡便宜，算盤打得比銀行更響？

 

不過，蝕本生意無人做。如果拆息在高位只是維持一段時間，銀行短蝕長賺，問題自是不大。如果拆息長期高企，銀行也不會長期讓小業主賺盡。正常的結果是調整利率──可能是上調最優惠利率，令封頂利率隨之上調(調整H+幅度的意義不大，因為H本身已貼近或超過封頂利率)；另一個可能是削減其他按揭優惠，例如調整按揭現金回贈。不論結果如何，都是令按揭優惠減少。

過去10年，在資金氾濫的情況下，按揭優惠持續上升。一方面是刺激香港業主，每過罰息期即轉按，以賺取現金回贈(在不增加貸款額、不增長年期、轉按前後利率相若的情況下，轉按業主不但沒有增加風險，反而是變相令自己利息支出減少)。但另一方面，也造成了部分業主對日後財務安排過於樂觀的態度，即每兩年轉按一次，以賺盡回贈。

現時沒有人知道，拆息高企的日子會持續多久，可能一如去年底，拆息上升一段時間，便會回順；也可能持續高企，觸發銀行調整優惠。但近日的情況提醒我們，在為未來規劃時，不宜一味樂觀。

原文刊於信報網站2019年6月18日

 

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).