拆息上升的對應策略

1-11-2017

近日拆息持續上升，以H按供樓價的小業主應該會發現今個月的供樓支出較年中明顯增加。因應拆息上息，坊間提出不少「對應策略」，但大部份策略未必有用。

今年5月至9月中，一個月拆息大致處於0.42至0.44厘水平；以10月31日一個月拆息0.79厘計，已較年中上升約0.4厘。對應供樓利率上升，所謂的策略不外乎幾招：轉按爭取較低利率、善用按揭掛勾存款戶口、提早部分還款、考慮使用定息按揭等。此等策略中，最有實質效果的是轉按，但要條件配合。

早2年的新造H按利率一般為H+1.7厘，現時新造H按利率一般為H+1.3厘（大額的利率會稍微再低）；如果小業主順利轉按，利率即減0.4厘，兼享現金回贈，代價為轉按律師費及新按罰息期2至3年。一般而言，如果借款人2年前成功取得銀行按揭、供款紀錄良好、收入無減少，應該可順利轉按。當然，如果借款人的按揭仍處罰息期，現時轉按的要支付罰息，大概只好再等一會，待罰息期過再作部署。至於近2年以銀行一按+發展商二按；又或整筆發展商一按購買新盤的買家，因估值及銀行按揭成數限制，現時要將按揭組合轉至銀行仍有一定難度。

持有充足現金 拆招彈性較高

對於利率上升，有建議借款人善用存款掛勾戶口，因為存款利率等同按揭利率，原則上小業主如果有大筆現金在手，的確可將之存入戶口，賺取利息抵銷按息。前提當然是供款業主有多少資金可以挪用。同理，如按揭的罰息期已過，部分還款的確可減少利息支出；問題同樣是業主有多少資金可作減債之用。

在眾多選項中，最脫離現實的是選用定息按揭。原因在於香港至今並無較長年期的定息按揭可供選擇。市場上少數「定息按揭」年期只有1年，與其說其有「穩定供款支出」的作用，不如說是一般浮息按揭的優惠名堂。

事實上，拆息持續上升雖然是事實；但比起6至9月約0.45厘的水平，一個月拆息大致上升0.4厘；在過去數年各方已溫馨提示利率將升，新申請按揭都需要通過壓力測試的情況下，現時供款利率微升，其實心理影響遠高於實質影響。最起碼，H按在計算壓力測試時，會以較高的P減的鎖息為準，而至目前為止，本地最優惠利率仍未調整，原則上借款人供款負擔仍然健康。

當然，在美息趨升的情況下，本地拆息及最優惠利率亦無可避免跟加，對每月供款的實際影響亦會越來越大；如果條件許可，提早儲備現金，未來不論是存入戶口收息，抑或提早還款，都會對減少每月供款支出有一定幫助。

原文刊於經濟日報網站2017年11月1日

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