市場參與者對加息的對應策略

24-6-2015

美國6月未有加息，至於聯儲局要在9月抑或年底才展開加息步伐，一眾專家仍是人言人殊；不過，加息只是或早或晚的問題，利率遲加一時，亦只是為供樓業主節省丁點利息多幾個月。如果置業人士同意，利率或早或晚會上升，便應該早作部署。

當然，考慮作出對應部署前，宜先了解自己的處境。情況不同人，也應該有不同的部署。

入市多年買家 可轉按慳息

對於已入市數年，按揭供款佔月入比重偏高人士。撇開個人收入變化的影響，如果幾年下來，供款佔月入比重仍然偏高，有兩個可能，其一是借款人當初因種種原 因，取得的按揭利率相對較高；其二是借款人購買的可能是一手單位，並選用了設有供款假期/初期低息的二按安排，而有關二按的優惠期已完，開始以正常按息 （例如最優惠利率）供二按。

此類買家對應未來加息的策略相當明確，可能的話，為現有按揭尋找較低息的代替品，簡單來說，就是以轉按慳息。先決條件是手持物業的市值有一定升幅，以便以 一個新造的一按，取代舊有的較高息的一、二按組合─過去數年樓價持續上升，大部分物業應有一定升幅，加上原有按揭已償還部分本金，此條件算是較易達成。

剛入市業主 以部分還款減少供款

至於剛入市的業主，按揭應該未過罰息期，可以部署應對利息上升的空間不會太多─舊按提早還款要罰息，轉按亦未必獲得更佳按揭條件。其中一個可以考慮的方 案，是增加儲蓄/穩定投資的比例，甚至進行穩健的投資（如購買政府債券），未來息口回升時，以部分還款方式，減少供款負擔。當然，在具體的執行上，以上方 案有不少細節需要留意，例如銀行對於部分還款收取的手續費等等，需要詳細計算，才可作出最有效的還款方案。

至於尚未入市的準買家，對他們來說，即使決定入市，亦必須詳細計算未來息口上升的影響(通過壓力測試，只是最基本的要求)；除了計算按息不同程度上升對每月供款的影響外，亦應留意，不同銀行的罰息期、部分還款手續費的限制（當然是愈短、愈少愈好）。

美國何時加息，加息的幅度、速度會如何，可能連聯儲局中人都不太肯定-稍為確定的，是美息往後只有回升一途，而不論未來部署如何，借款人準期償還既有按揭，維持一個良好的信貸紀錄，都會是日後任何部署的先決條件。

原文刊於經濟日報網站2015年6月24日
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