定息按揭興起？

6-12-2017

近日拆息上升，部分以H按供樓的業主，供款因而增加；另一部分業主，則會因拆息上升，而改以最優惠利率為準的「鎖息」供樓。在拆息上調，展望最優惠利率早晚跟隨的情況下，又再有銀行推出「定息按揭」，究竟此類產品會否乘勢而起？

討論定息按揭之前，先講一下近日拆息上升，對不同供樓業主的影響。如果按揭是最優惠利率按揭（P按），由於不同銀行的P本身未有變動，以P按供樓的業主自然不受影響。至於以拆息按揭（H按）供樓的業主，其實供款也不一定隨拆息上升而增加。

如果借款人是在近2年取用H按，一般條件會是H+1.3厘至H+1.5厘。近日一個月拆息升穿1厘，以H+1.3厘為例，利率應該便是2.3厘。但絕大多數H按都會有以P為準的鎖息，例如P為5.25厘的銀行，H按鎖息為多為P-3.1厘，即2.15厘。對以此條件借取H按的業主來說，拆息高於0.85厘之後，供款利率暫時會鎖定於2.15厘，拆息進一步上升，短期而言對他們沒有影響。

另一批6、7年前取用H按的業主，當年H按利率一度低至H+0.6至0.7厘，近日拆息上升，他們的供樓利率亦會隨步而上（當然，比較下來，上調之後的利率，仍是較現時新造按息為低）。

雖然拆息上升不一定令H按供款增加，但情況仍然提醒市民，利率正在逐步正常化。美息上調，本地最優惠利率也遲早跟隨。在此環境下，標榜供款固定的定息按揭，便有一定吸引力。

目前本地有少數銀行提供定息按揭」，共通點是定息期較短，例如只有一年，而定息期後，利率又會轉回以H為準。如此設計，本質上其實未能發揮供款長期穩定的優點。但個別銀行「首年定息」的利率，由於比一般H按為低，可說是另類折扣，而不管拆息或最優惠利率上升多少，至少一年內供款仍然不變，對借款人有一定吸引力。

傳統上，香港的按揭均以浮息為主，定息按揭只佔較少比重。近年定息按揭比重最高的2016年1月，定息按揭佔新批按揭比重亦只有7.9%，2017年10月的數字只為2.3%。在近日市場更關心利率上升的氣氛下，新批按揭中定息按揭的比率可能增加。不過，由於定息期始終較短，與傳統P按、H按的差異不大，可見將來定息按揭似乎仍難成為市場主流。

原文刊於經濟日報網站2017年12月6日
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