定息按揭普及需優化

28-11-2015

市場認定按息將逐步回升，本地按揭市場向來以浮息按揭為主，在利率趨升的大環境下，意味大多數按揭借款人每月供款將上升。另一方面，雖然近月定息按揭的比重見上升，不過，除非定息按揭有更明顯的優化，否則仍難以成為主流。

9月份新批按揭有6154宗，當中仍以拆息按揭為主，佔82%；以最優惠利率為準的佔11.8%；定息按揭佔3.9%。定息按揭的絕對比重看似微不足道，但與一年前的比重—-0%比較，已見明顯上升。

定息按揭比重增加，有多個可能性，宏觀因素是市場估計美息將上升，不論是最優惠利率或拆息，遲早均會跟隨美息上升；定息按揭可固定供款不變，對追求穩健的借款人有一定吸引力。微觀因素是有個別銀行推出為期3年以下的定息按揭計劃，部分計劃的首年利率較一般浮息按揭為低，對吸引借款人選用定息按揭有一定作用。問題是，受制於產品結構，估計定息按揭的比重難見更大幅度的增長。

一般情況下，同一時期新做浮息按揭的利率會較定息按揭為低，但兩者的分別只是對不同財務需求的回應，難言絕對優劣—當下按息略高，便是未來供款穩定的代價。究竟要長期穩定抑或眼前低息，便是不同人的喜好問題。以美國為例，10年期定息按揭便一直是市場熱門產品之一，借款人在10年期內，都可以鎖定按息。(如果期內利率下調，借款人仍可透過轉按方式減省利息支出)

問題在於，現時香港幾家提供定息按揭的銀行，定息期都只是3年；定息期後，或者轉為浮息按揭，或者再按當時市場情況另行安排新的定息期。簡單來說，在本地選用定息按揭，一樣要付出「按息略高於浮息按揭」的代價，但換來利率固定的時間卻相對甚短，供款長期穩定的好處並不明顯。

原則上，貸款機構提供定息按揭與浮息按揭時，利息風險的處理完全不同。浮息按揭利率可升可跌，對借款人來說會有供款跟隨利率增減的問題；但對貸款機構來說，卻是沒有什麼利率風險的—不管是P-或H+， 或加或減的息差是固定的，不管最優惠利率或拆息升跌，只要最優惠利率或拆息大致與存款利率同步升跌，貸款機構都穩賺息差。至於定息按揭，貸款機會一般會以 同年期的定息債券作對沖。在香港而言，由於長年期的港元債券市場並不完善，銀行因此難以提供較長年期的定息按揭。而定息按揭定息期偏短，正正完全抵銷此類 產品的賣點。

當然，外在因素所限，銀行難以推出年期更長的定息按揭，但除此以外，相信此類產品仍有一定的改良空間。例如存款掛勾戶口，早年僅限P按戶口提供，近兩年已普及至H按戶口；如銀行希望推廣定息按揭產品，將存款掛勾戶口適用範圍拓展至定息按揭的可能性不容抹殺。

原文刊於iMoney 2015年11月28日
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