如果利率3年升1.5厘

27-9-2017

過去幾年，討論樓市走向時，利率走向都是避不開的因素。聯儲局9月開完會，估計至2019年，美息會再上升1.5厘；假設港息往後跟足美息升幅，對借款人會有幾大影響呢？

聯儲局在9月議息後，決策官員估計今年底的聯邦基金利率約為1.4厘，意味有空間再加息1次（0.25厘）；至明年底基準利率估計約為2.1厘，意味來年有再加息3次空間。最後，官方傾向2019年再加息兩次。連同「縮表」和加息在內，聯儲局今個緊縮貨幣周期估計持續至2020年。換言之，未來數年，除非美國經濟超級強勁，令聯儲局需要額外加息為經濟降溫，否則未來3年，美息上升的幅度大概就是1.5厘。

假設往後港息跟足美息升幅，以新批P按2.25厘計，幾年後按息會升至3.75厘。利率上升，按揭每月供款增加。以借款額300萬元，還款期30年計，利率為2.25厘時，每月供款11,467元；利率如升至3.75厘，每月供款會增加至13,893元，增加2,426元或21.2%。

每月供款將增21%

增幅是大是小見仁見智；不過，假設一名按揭申請人在2017年申請按揭，借款額300萬元，他月入需達27,610元方可通過壓測，加息1.5厘後，按揭供款大概會佔其申請按揭時的月50%；參考過去經驗，平均50%的供款負擔，似乎仍是香港業主應付得到的水平。

當然，以上計算是假設未來3年，聯儲局加息加足1.5厘，而港息完全跟隨。但市場上不少人懷疑美國是否可順利加息，主要論點是美國經濟未見特別強勁，特朗普的經濟計劃似乎難獲國會支持，經濟前景不明，欠缺加息條件。某家大銀行高層便明言，估計2017、18年，美息加2次共0.5厘後便可能見頂，而且港息仍有暫不跟加的條件。

美息是否會在3年內加足1.5厘，有待時間證明，但暫時看來，即使港息跟足，似不足以嚴重影響本地樓市。

原文刊於經濟日報網站2017年9月27日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。