問題不在何時加息

3-6-2015

2015年將過一半，年初一般估計6月份美息可能開始上調，但觀乎美國經濟數據及聯儲局官員口風，6月美息回升的機會似甚渺茫；下一個加息關口會是9月。但以本地樓市的角度考慮，6月加息，抑或9月、年底才展開加息步伐，其實並不是最重要的問題。

現時本地樓市參與者對利率走勢、影響的判斷相當兩極。部分看淡觀點認為，現時樓價已經脫離用家購買力，價格高企不跌，只是因為息口因素，因此一旦美息上調，整個樓市氣氛勢將逆轉。對此類觀點而言，美國加息之日，便是樓市轉勢之時。

另一個極端，卻是全面看好樓市，原因同樣是認同低息持續令樓價在高位獲支持；不同的判斷，是他們認定美國經濟難見好轉，聯儲局說加息，不過是「出口術」，部分樓市大好友更揶揄，美國加息「總在半年後」，只要一天美國經濟未見基本好轉，聯儲局亦難以加息。
兩種觀點表面上南轅北轍，其實他們的認知有一定交集：美息走勢的確對本地樓市有根本性的影響，分別只是一些人認為美國快將加息，而另一群人認定美國加息仍遙遙無期。

關鍵在美國加息的幅度
問題是，美國何時加息，未必是太值得注意─究竟是6月加，抑或年底加，其實無關大局。真正有影響的，是美息的可能加幅，以及加息的幅度，而不是何時開始加息。
現時本地新造按息大概在2厘水平，而新近通脹率為3.7%，技術上按息處於實際負利率水平。參考樓市過去數據，樓價未曾在按息負利率環境下下跌，遑論大 跌。如通脹大致維持不變，現行按息要上調1.7厘，才會擺脫負利率環境。以每次美息上調0.25厘，而港息完全照跟計算，需要加息約7次。

以過去數年美國經濟表現看，即使聯儲局在某時某刻判定可以啟動利率正常化的步伐，也不太可能一往無前的連續加息。較現實的劇本，應該是加息一次之後，再審 視市場變化，確定不影響經濟復甦、包括通脹不變通縮、失業率沒回升，再行決定下次加息時間及幅度。簡單來說，即使一切順利，加息的步伐應該甚為緩慢— 萬一有任何不順利，加息的步伐大可放得更慢。
開始加息一年內 對樓價即時衝擊有限
因此，美國息口走勢當然值得留意，而以穩健理財的角度出發，置業人士更不宜認定美息會永遠維持低位。不過，由現實角度考慮，美國加息將是一個緩慢的過程， 而在息口開始回升的一年半載內，由於負利率效應的影響，亦不見得會對樓價有即時的衝擊。甚至很可能在美息開始回升後，一段時間內出現樓價與利率同時上升的 現象。

原文刊於經濟日報網站2015年6月3日
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