利率未升不宜對後市完全樂觀

22-9-2015

上周聯儲局議息後維持聯邦基金利率不變；周末一個開售的新盤推出單位又告沽清，一般解讀是利率不變，樓市氣氛好，令一手成交維持暢旺。其實，就算聯儲局在上周五上調利息，周六日的樓市銷情未必會有太大變化。另一方面，雖然利率未升，但後市亦非完全樂觀。

在借款人的角度看，自然希望按息一直維持低企，不加息當然比加息好。但由聯儲局的會後聲明看，現時美國經濟仍有太多不確定因素，在失業率之外，聯儲 局關注的另一個核心指標—通脹率一直維持低企，8月美國消費物價指數更是下跌0.1%，聯儲局盼望的溫和通脹一直未出現，在此情況下，聯儲局難以推動利率 正常化。

聯儲局主席耶倫表示10月仍可能加息，但期貨市場顯示市場估計年內美息上調的機會大約只有一半。在此情況下，就算勉強加息一次，亦可能無以為繼，「加息」此個令買家觀望的因素暫時消退。

不過，說現時樓市氣氛好，卻是言過其實—銷情暢旺仍然局限於有種種優惠、包括二按安排的一手市場；二手成交仍然淡靜，據報部分大型屋苑的成交量之低，直迫2003年沙士期。

另一方面，聯儲局的加息部署，已進行一段長時間，在結束量寬之後，理應慢慢上調利率；時間表亦一早訂明在今年。現時聯儲局臨崖勒馬，除了美國本身的因素(未有明顯通脹壓力)外，主要原因是中國為首的新興市場可能出現調整，反過來拖累環球經濟增長。

美國與中國隔了一個太平洋，為防中國經濟可能出現調整而暫緩加息，香港與大陸只隔了一條深圳河，認為中國經濟放緩不會影響香港樓市，似乎有點盲目樂觀。

過去我們強調，由於按揭信貸資料庫的推出，以及壓力測試的執行，現時有按揭在身的業主，負擔能力遠較上一個周期為高。因此，外圍有任何風吹草動，反 映在樓市的調整幅度亦會較上一周期為小。問題是，以上說的是大環境，在微觀角度而言，供款業主一旦失業，又不能在短時間內覓得新工作，償付能力便會大減。

而內地經濟放緩，影響已在個別行業出現—據報今年十．一黃金周本地旅館訂房數字大幅下跌。如中國增長持續放緩，類似的影響料會在各行業慢慢出現，問題只是程度會有差別。如果小業主從事的行業較受中國因素影響，可能會出現較大調整，也必然會弱化供樓負擔能力。

展望未來，美息仍可能在數月內上調一次，但可以預期，來年本地樓按利率不會與現水平有太大差距。如果供款業主從事的行業前景較穩定，所受影響會較 少；但如果現階段已見行業有調整壓力，可能是時候提早作出部署，例如審視既有債務，先行償還較高利息的部分，以減少未來經濟下行帶來的衝擊。

原文刊於信報網站2015年9月22日
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