利率升將令港府撤招？

14-1-2014

市場上有一個想法，認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招，一旦美國退市，利率回升，樓價下跌，將觸發港府撤招，穩定樓價。此種說法，卻有一定盲點。

眾所周知，政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率（450呎單位，七成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率）在 56％水平。如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56％。假設按息上 升三厘，樓價、入息中位數不變；官方統計的按揭供款比率會升至73％左右，政府在此情況下撤招，便有一定難度——可能會被批評，明明供款負擔增加，卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘，樓價（及按揭貸款額）回落兩成，根據官方的計算標準，每月供款會是17,442元，相當於入息中位數58％——仍然較現時水平為高。

當中吊詭的地方是：按息升「可能」令樓價回落，卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說，即使息升價回，按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高，一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由，在數字仍然偏高的情況下，撤回眾多辣招有一定難度。當然，此處假設，樓價只微調， 如因任何理由暴跌，為求經濟穩定，政府不但可能收回遏市招數，更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日
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