「超額」按揭回贈

20-9-2016

部分銀行為吸引按揭客戶，向借款人提供高於貸款額1%的現金回贈。此類安排，技術上沒有違反按揭指引，但並非適合每一個借款人。

現時按揭市場的慣例，借款人成功向銀行申請按揭，可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈：借款100萬元，現金回贈可達1萬元。

數目看來不多，但考慮到現時新造按息只約1.6厘水平，即100萬元貸款，銀行首年收取利息不足1.6萬元，而在銀行分銀未收時，已要先向客戶回贈1萬元，按揭業務競爭之激烈可見一斑。現時一般人的理解，銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引；此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引，認為現金回贈不 應過度，否則有違按揭風險指引，因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。

換言之，銀行即使提供多於貸款額1%的回贈，也沒有違規—只要在計算按揭成數時，將「整筆」回贈計入貸款額內。

舉例而言，一個1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出500萬元按揭，並提供5萬元回贈，完全合符規定。

如果借款額是490萬元，銀行提供5.5萬元的回贈，計算按揭成數時，總貸款額便要算成495.5萬元，也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

對買家來說，有關安排並沒有明顯好處：如果要取得較高的回贈，代價是多付首期，而且多付的首期金額，可能較多獲的回贈更高，以上述例子而言，借款人「額外」取得5000元的回贈，但卻要多付4萬多元的首期，並不化算。

不過，對本來不打算「借足」的客戶，例如原有按揭未償還金額偏低的轉按客戶來說，有關安排無疑有一定吸引力。銀行推出類似回贈，亦由側面說明轉按市場仍是各方着力爭奪市佔率的戰場。

原文刊於信報網站2016年9月20日
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