樓花交樓 勿太遲勿太早

7-9-2022

近日有兩個樓花項目更改交樓日期，一個因疫情及天氣關係，預告延遲交樓7個月；另一個本來年底交樓，因為較預期早獲滿意紙，已經向業主發出收樓通知。對樓花買家來說，物業收樓時間如果與預期有太大出入，不論是提前或延遲，都可能打亂理財或換樓部署。

樓花提早或延遲交樓，對比的座標是預售樓花時的「關鍵日期」，可理解為發展商預期物業完工、取得滿意紙，住戶可入住的時間。由於天氣等眾多因素可能影響建築進度，關鍵日期只有大致的參考作用。但對買家來說，購入樓花物業，要計劃何時為物業申請按揭、又或換樓客要部署何時出售舊居等，由於欠缺其他資訊，往往只好依據關鍵日期作出部署。

以建築期按揭來說，一般銀行會在物業預期落成前3個月接受按揭申請，如文件齊備，一、兩個星期會批出，待物業取得滿意紙，成為現樓，便可正式取用貸款。但銀行批出按揭，往往有一個有效時間，一般為3個月。例如9月1日批出的按揭條件，有效期至12月1日。如果樓花延期交樓，借款人未能在有效日期取用樓按，通常處理方式是補交入息證明文件、再計算壓力測試，通過的話，便可取用貸款。

不過，當前利率看升，如果買家簽約時收入僅僅符合當時壓力測試標準；在利率上升後，如收入不變，可能會因為利率上升、通過壓測收入需求提高，而令可借用樓按額度減少；因此要準備更多現金以完成交易。

相反，如果物業提早落成，也有隱藏風險，借款人來不及申請樓按。例如物業預期年底交樓，但工程進展順利，發展商提早在9月通知買家交樓，原則上買家在收到交樓通知的14天內要完成交易。在此種情況下，買家可能因為未及申請樓按，而難以完成交易。不過，發展商遇上此類情況，一般會非正式的預先知會買家，讓買家有足夠的時間申請樓按。如果買家是換樓客，即使發展商提早通知，也可能影響部署。

樓花提早或延遲交樓對換樓客的另一個問題是影響賣出舊居的時間。如買家預計年底收樓，可能會在3、4個月前放盤，套現所得用以支付部分樓價，而賣樓後如再無按揭負擔，申請新居按揭時，樓按成數及壓力測試計算亦較寬鬆。但如果發展商提早交樓，換樓客迫於按揭限制，放售舊居的時間窗口便大幅收窄，遇上樓市氣氛較差的時間，可能因為急售需要而折讓物業。

在買家的角度，樓花落成時間無從控制，要應付新居提早或延遲落成的影響，惟有不要事事計到最盡，在各方面都預留緩衝；避免時間表有變，打亂整個部署。

原文刊於信報網站2022年9月6日

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