按揭還款期愈來愈長的警號

7-7-2020

本地住宅樓按的還款期持續增長，5月新批按揭合約的平均還款期長達27.5年，比起回歸前後的數字，幾乎延長了10年。按揭還款期愈來愈長，背後有諸多原因，部分更值得市場人士留意。

在回歸後不久的1998年，新批按揭平均年期約18年；10年前的2010年，數字也只是輕微上升至20年。而今年5月，新批樓按平均還款期已延長至27.5年。香港樓按年期愈來愈長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，在減少每月供樓支出的同時，亦較容易通過按揭壓力測試。

原因之二是近年按息偏低，在近2年取用的拆息按揭，一般條件為H+1.3至H+1.5厘，現時實際按息2厘以下；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；只較5月通脹率1.5%略高；實際利率低，部分解釋了為什麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

如果參考金管局的新批按揭的平均供款與入息比率，近年的數字維持在34%至36%，比2010年的41%為低，似乎反映供款佔入息比例有所改善。但要留意，此種改善的代價，是近10年的平均按揭年期大為攤長。情況亦代表，一旦借款人收入減少，亦難以再透過延長還款年期應對。

不少人也認為，此類數字只有參考作用，因為小業主實際的還款期會較合約列明的短很多。當然，新批按揭年期長，不代表置業人士真的要用上27年來還樓債。當業主換樓、轉按時，便會提早償還原有按揭。但此處有一個盲點：對貸款機構來說，借款人因為換樓等原因提早還款，較大的「問題」只是要另找按揭客戶。但對小業主來說，換樓卻往往代表債務增加而非減少。

小業主一旦換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約提早還整筆按揭。今天的按揭合約定下27年的還款期，也不用真的供足27年，10年後換樓，此份按揭便只用了10年來清還。問題正是，多數「換樓」情況， 都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家，以27年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期也不見得縮短。

所以，即使「多數按揭貸款其實會提早償還」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅持續高於一般家庭收入升幅，「10年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

原文刊於信報網站2020年7月7日

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