加息環境下 呼吸Plan風險大增

16-6-2022

市場傳出多宗數年前以「呼吸Plan」入市，最近卻蝕讓離場的個案，隨下半年港元最優惠利率上升，估計類似個案會更頻繁出現。

所謂「呼吸Plan」，指發展商為新盤買家提供審批寬鬆的高成數按揭，名稱意思是「申請人會呼吸便會獲批貸款」，以協助無法由銀行取得所需樓按的買家入市。在按息上，由於發展商的利息成本較銀行為高，不可能提供類似銀行的全期低息按揭，但又要以按揭安排協助新盤銷售；折衷方式便是為呼吸Plan設計初期供款優惠，一般是首數年利率貼近銀行按息，例如P-2%或更低，優惠期結束後，按息才恢復至P或P+。

此類按揭的初期還款被壓低，但優惠期後每月還款會急增。以一筆借款額800萬元，還款期25年，首3年按息P-2.5厘，優惠期後按息為P（現為5厘）的按揭為例。首3年每月還款為35,889元，優惠期後，每月還款為45,534元，升幅約27%。如果優惠期內借款人供款與入息率為50%，優惠期後比重會一下子上升至63%。

優惠期後有機會捱貴息

借款人選用此類按揭安排，部份原因是當初難以由銀行取得按揭，例如收入不足以通過壓力測試。除非借款人在數年優惠期內財務情況大幅改善，否則他們在呼吸Plan的優惠期後，仍難以透過轉按慳息，可能要有長期捱貴息的心理及財政準備。

樓價偏軟時或慘蝕離場

如果樓市處於上升周期，以上問題會自然消失：借款人真的無力應付相對高息的還款，直接把物業出售便好—在升市時，甚至有機會獲利離場。但過去幾年樓價只有窄幅上落，加上部分新盤開售時有一定溢價；三數年後，同一項目卻有大量單位同時走出額外印花稅的「轉讓高稅期」；樓價偏軟，真的捱不了高息還款的業主便只好蝕讓離場。

隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。上文計算的優惠期後供款上升的衝擊，可望進一步擴大，加上樓價難見明顯突破，往後因為呼吸Plan優惠期完結，最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。

在宏觀層面，此類個案佔市場比重有限，料不會對大市有實質影響。但在個人層面，如果借款人曾以呼吸Plan入市，宜及早部署減債、又或善用按揭保險等低息高成數安排轉按，以減少相對高息的呼吸Plan為個人財政帶來長遠影響。

原文刊於經濟日報網站2022年6月15日

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