全面討論發展商按揭利弊

3-10-2017

消委會在9月中發表報告，提醒新盤買家，如借用發展商按揭入市，要留意全期利息支出較高的風險。發展商安排的一按、二按利率較高，大概是稍有留意樓市新聞的人都會知道的事；但所謂百貨應百客，此類產品總有合適對象，問題是借款人是否了解當中利弊。

利：低首期

所謂「有首期，邊個想借高息按揭」，發展商(或其指定財務機構)提供的一按、二按，目的都是方便賣樓予首期不足的買家。事實上，低首期可能是此類產品最主要的賣點。

半利半弊：供款優惠

不論是「全隻一按」或「一+二按」的組合，多數發展商的按揭，都有「優惠期」的設計，或者是初期只供利息，或者是供款初期利率較低。客觀而言，有關設計的確可令借款人在供款初期負擔減少。但要留意，如果借款人在優惠期後未能償還餘額，供款會大幅上升，如遇上市場利率上升，供款急升比例更是驚人。

更要留意的是，除非借款人有能力在優惠期完結後償還發展商按揭(方法包括以現金儲備償還，或以銀行轉按方式償還)，否則都需要有長期以「正常利率」還款的準備。
消委會以比較銀行按揭及發展商按揭「全期利息支出」的方法，提出後者利息支出較高，未必是一個最好的比較標準，因為很少人會「一供到尾」；換樓、轉按等都會減少支付高息按揭的時間，但在有能力償還高息按揭前，借款人可能需要較長時間應付高息按揭，卻是不爭的事實。

弊：免壓力測試

發展商提供的按揭安排，可粗分為「全隻一按」及「銀行一按+發展商二按」；後者由於涉及銀行，整個「一+二」的按揭組合，要通過壓力測試；當中二按利率雖然較高，但經過壓測，一定程度上保證了借款人在二按優惠期完成，利率又再上升3厘的情況下的還款能力。
而發展商提供的「全隻一按」，由於不涉銀行，部分不設壓力測試的要求，審批寬鬆。在某些借款人看來，毋須審查，正好方便他們多借，是利非弊。但此類安排，可能令借款人不小心借用了超出自己負擔能力的債務，在風險管理角度而言，並非一個良好設計。

上文陳述的利弊，不是建議新盤買家遠離發展商按揭；而是希望買家借取按揭前，先了解產品特性，選擇最適合自己的按揭產品。

原文刊於信報網站2017年10月3日
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