經濟增長放緩 樓市添壓

14-10-2014

各區靜坐抗爭雖然持續，但市場估計美國不急於加息，本地新盤銷情維持暢旺，個別更大幅調高售價。利率維持低企自然利好樓市，但置業人士不宜把目光完全聚焦在息口走勢；未來經濟增長放緩，是否會對樓市帶來一定壓力，可能值得留意。

我們一向認為評論本地樓價是否過高，入息中位數與「一般樓價」的比率(即所謂樓價與收入比，Price to Income Ratio)無關宏旨，比率過高，代表「很多人負擔不起現時的樓價」，那是社會問題。但在成交量偏低的當下，物業其實由較高收入家庭購買，評估樓價是否欠 缺支持，要留意的是高收入家庭的數據。但近日數字顯示，此類家庭的數量亦見減少。

今年第二季GDP按年收縮0.1%，統計處早前亦公布第二季的綜合住戶統計調查結果；其中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌，分 別報2.25萬元及3.12萬元，跌幅分別為2.2%及2.5%；而月入5萬元以上家庭，無論是家庭數目或佔整體家庭比例，均見下跌。在今年首季，月入5 萬元以上家庭有47.2萬戶，佔整體戶數19.5%。第二季的數字跌至44.5萬戶，比重回落至18.4%。情況如持續，對樓市會有一定壓力。

另一方面，早前港大發表報告，把2014年的經濟增長預測，由3.4%下調至2.2%，較幾家大型銀行的中期預測略低。報告指出，因為美國復蘇較預期為慢，中國經濟放緩，本地服務出口收窄及需求下滑。值得留意的是，有關報告未計及近日佔中事件影響。

近日的抗議活動，對本地消費有一定影響；而據聞內地多個城市已取消或減少訪港旅行團，個別國家亦對香港發出旅遊警示；下一步要留意的是原定月內推出的滬港通會否延遲。較惡劣的情況下，如旅客減少或滬港通延期，港大估計的2.2%增長亦可能不保。

當然，低增長仍然是增長，至現時為止，未有機構估計整體經濟會收縮。在經濟維持低增長，而熱錢仍然充斥，按息仍然偏低的情況下，樓價或難見明顯調 整。不過，在增長放緩的情況下，如果利率輕微上升，本來已需要時間消化的高樓價，高位橫行、不上不落的悶局(對發展商、物業代理及持貨者而言是悶局，對希 望入市的租客來說，卻是租金的持續消耗)，料會維持更長時間。

原文刊於信報網站 2014年10月14日
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