供樓30年的「樓奴」

8-9-2015

早前電視台某套以「樓奴」為題材的劇集大結局，令人失望的是，明明買樓和租樓是港人貼身話題，但電視台仍不能捉鹿脫角，劇集主線仍然是三、四角戀，阿爸認返阿女等情節，「樓」只是一筆帶過的背景，可有可無。其實，究竟怎樣才算是「樓奴」？

話說回來，所謂「樓奴」，坊間一般指為了入市，死慳死抵(不去旅行，不買名牌手袋)，犧牲生活品質，只為儲蓄首期買樓，買了樓，為了償還按揭，未來 30年都要為銀行打工。此種觀點在年輕人之間似乎甚為流行，上星期某收費電視台一個節目，訪問4個大學三年級的實習生對樓市的看法，也有一位表達類似的觀 點。

如果為了買樓、供樓，要全面犧牲生活品質，買樓是否一個財務上合宜的選擇，那自然值得反思。不過，由歷史數據看，要論犧牲生活品質，租樓的代價更為龐大。

以6年前的2009年為例，當年已有律師及醫生致電電台，向時任特首的曾蔭權投訴樓價難以負擔，希望政府調控樓價。持平而言，官方並非完全無動於衷，不久之後，港府便推出額外印花稅，而金管局亦發出收緊按揭指引，但受制於大環境，樓價仍是反覆上升。

2009年下半年，入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊，翻查紀錄，當時2房單位樓價約140萬元，九成按揭供30年，月供大概在4900元左右。同 期2房單位月租由5100元起，略高於月供，但不必儲首期。6年下來，目前同類單位月租是9000元，當年如果購入單位，受惠於按息平穩，月供仍是 4900元──那怕按息突然上升3厘，月供升至6800元左右，仍是低於租金支出。如果當年決定租樓，租金支出反較供樓高得多。

當然，此一時彼一時，沒有人可寫包單保證未來趨勢仍會維持，目前屋苑最平入場費在340萬元左右，現價入市的話，九成按揭30年月供已達1.2萬元 水平，較月租高出一截。不過，租金與按揭有兩個決定性的特性是不變的，就是按揭供款雖然受制於按息，會升升跌跌，惟貸款金額是固定的；租金大致會跟隨通脹 上升(事實上以近年數據而言，租金升幅甚於通脹)。

如果年輕人說，他就是喜歡租樓自由自在，可以不時改變居住環境，那已是財務之外的因素，「自由自在」與「租金支出」之間的價值高低沒有客觀衡量標準。不過，如果單純討論財務問題，供樓為奴的程度在中長線而言反而不及租樓。

本文目的不在鼓勵年輕人輕率入市，但與其人云亦云，認定供樓搵笨，不如花三數分鐘，計算一下中長線的住屋支出，再作定論。

原文刊於信報網站2015年9月8日
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