人民幣升跌都利好本港樓市？

30-11-2016

近期樓市成交轉靜，但靜市中仍傳出不少內地買家支付高昂稅費入市個案。事實上，在加稅之前，市場統計內地買家的確轉趨活躍，一般解釋是「人民幣貶值，內地客購港樓保值」。猶記得數年前市場主流意見認為「人民幣升值，港樓有折讓」，是內地購買力南下的原因。難道人民幣升值、貶值都利好樓市？

驟然聽來，「人民幣升值利港樓」、「人民幣貶值又利港樓」；有點像一個無賴和別人玩擲毫時，定出「公我贏、字你輸」的規矩。當然，市場總有一些大好友，不論任何情況都會堆砌理由鼓勵買家入市，但持平而言，情況會比這個第一印象更複雜。

在人民幣匯價升時，的確有分析指人民幣上升，內地人購買港樓仿如有折扣，利好香港樓價。人民幣匯價跌時，也有分析指內地人或會增持非人民幣資產保值。要留意的是，作出以上分析的，未必是同一群人。同樣地，同一個內地人未必會在人民幣上升、下跌時都會作出「應該買港樓」的決定。但中國有13億人，不排除在人民幣匯價升時，觸動一批人購買境外房地產（理由可能是「換算下來很便宜」）；而在人民幣匯價跌時，又觸發另一批人購買境外房地產（理由可能是「對沖匯價下跌」）。以香港樓市規模相對於中國人口，除非立法禁止非港人入市，否則在任何時候，我們總會找到內地買家入市的個案—而在人民幣匯價轉弱時，你找到的入市個案，自然較有可能出於匯價弱而入市，反之亦然。

人幣升跌 入市人士表現會有不同
雖然說人民幣升升跌跌，都可能觸發不同的內地買家來港置業；但相信在不同匯價變化階段，入市人士的表現也許會有不同。在人民幣升值時來港購置物業的，心態可能較接近散戶，或平日過境購物人士。只因人民幣值高，港元標價的貨物（資產）在他們眼中仿如打折，便觸發此類購買力入市。此類買家較可能購買上車盤或中價盤（尤其在港府調升印花稅前，以此類物業稅費較低。

相反，如內地買家因看淡人民幣走勢，購置香港房地產，其動機出於調配資產的話，他們較可能購入高價物業（一次過可調動較多資產，手續上較簡便）。港府在11月初上調印花稅，加上買家印花稅，非本地永久居民購買香港住宅，印花稅高達30%，理論上阻嚇部分單純希望對沖匯價波動的內地購買力入市。至於那些據說不單純為了對沖匯價，而是想方設法將資產調離中國內地的買家，30%稅率的阻嚇作用可能仍有不足。至於匯價升跌，外來購買力的表現是否會有不同，需要更長時間，累積較多數據分析。

對香港人來說，要記住的是，在小小香港之外，另有一個龐大的市場，匯價升、匯價跌，都可能觸發當中一小部分人考慮購置香港物業。而此個大市場的一小部分購買力，都足以掀動香港樓價大幅上落。

原文刊於經濟日報網站2016年11月30日
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