不宜高估停加息的利好作用

26-3-2019

上周聯儲局放鴿，香港樓市氣氛即時升溫，周末新盤更錄得逾700宗成交。不過，在樓價已然高企的情況下，市民不宜高估利率不變的利好作用。

對仍在供樓的小業主而言，自然會歡迎利率維持偏低水平。而由上周末新盤熱賣、二手反價的報道來看，市場對美息在年內再上升的反應極為正面。雖然過去多年的紀錄顯示，按息走勢與樓價無明顯的關連，按揭利率升時，樓價可升可跌；反之亦然。不過，利率回升無疑對市場參與者有一定的心理壓力。

去年市場本來估計今年內美息有機會上調三次，而本地最優惠利率有較大機會跟隨。如果有其他負面因素同時出現，利率上升亦可能成為放大跌幅的關鍵。現階段聯儲局予人年內不加息的印象，在短線料會成為刺激樓市的強心針。

在中期影響方面，過去多年，美滙偏強時，港樓往往偏弱；而美滙偏軟時，港樓走勢往往較為強勁。由於聯儲局在表明今年不再加息之時，亦表示「縮表」會在9月暫停，形勢上美滙可能偏軟，或至少相對於其他貨幣的強勢減弱，為中長期香港樓價增加多一個支持因素。

不過，要留意的是，聯儲局突然華麗轉身，由預期今年加息3次改為不加息，多少反映美國，甚至環球經濟前景不甚明朗。美國債息倒掛、昨日亞洲股市普遍下跌，也是反映以上憂慮。當然，本地整體上供應不足的基本因素持續，樓價大幅下調的可能性不大。不過，未來一段時間，減息的利好因素及減息背後經濟放緩的憂慮，料會在相反方向拉扯樓市。一面向好的情況，未必如投資者意願出現。

原文刊於信報網站2019年3月26日

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