「樓價最難負擔」的成因

3-3-2021

某國際機構統計，去年本地樓價中位數為家庭收入20.7倍，遠高於其他國家。值得思考的是，如果統計上香港樓價偏離可負擔水平多年，但一直未見調整，是否統計方式本身遺漏什麼？

Demographia的統計比較標準十分簡單，把一地的樓價中位數除以家庭年入息中位數，便得出住屋負擔比率。機構的報告顯示，香港去年的比率是20.7倍，次名的加拿大溫哥華是13倍。

報告本身設有一個標準，認為樓價中位數低於家庭年收入中位數3倍是可負擔，高於5.1倍是極難負擔。而由報告納入香港(2010年)計起，香港一直處於樓價極難負擔的榜首。問題在於，如果同一方法顯示一地樓價處於嚴重偏高水平逾10年，而當地樓價都未見調整，究竟是市場出錯？抑或評估的方法有問題？

我們雖然認同香港樓價難負擔此一結論，但卻認為香港的獨特因素放大了樓價難負擔的數據。這些因素包括：

一、香港約有30%家庭居於公屋，15%的家庭居於各類資助出售單位。大致上，45%較低收入家庭的房屋需要由公營房屋保障。在統計中，這些低收入家庭會拉低入息中位數，放大了私樓樓價難負擔的結果。

二、統計是簡單計算稅前入息，但香港是低稅城市，市民稅後收入大概是名義收入的八成多至九成。惟統計榜上不少是高稅國家，國民稅後收入可低至名義收入六成。低稅環境令香港打工仔可負擔倍率較高的樓價。

另外，相關報告只比較樓價及收入，完全沒有考慮按揭利率的影響。整體上，世界主要經濟體近10多年都是低息環境，但香港的按息分外低人一層。美加近期的樓按息率都貼近3厘。而香港新批按息是1.5厘。低息環境令同一借款額度、同樣的還款年期之下供款減少，也令香港人可以負擔樓價的能力略為提高。

最後一個因素，在北美不少地方，國民較接受較長的通勤時間，甚至跨市工作，負擔不了紐約樓價的人，大可在新澤西居住。但基於交通、制度差異(也許兩者的影響都愈來愈少)的原因，香港工作、內地居住的生活模式仍未流行。何況比鄰香港的深圳，樓價也不見得便宜。在「疏散往鄰近平價地方居住」都難成選項的環境下，就算樓價偏高，部分人也只好咬緊牙關去接受。

原文刊於信報網站2021年3月2日

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