裡外不是人的按揭政策

15-9-2020

近日兩宗新聞評論，一宗批評港府去年放寬按保，令600萬元以上住宅成交比例急增。另一宗批評樓按壓力測試，認為應該放寬，令更多人可以入市置業。兩個批評的方向完全不同，但都將房屋問題的焦點放在按揭政策上。但他們可能都捉錯用神。

兩個評論由不同的人作出，方向也是完全不一樣：第一個評論認為樓按限制不應該放寬，原因是經濟下行，使用高成數按揭入市的買家更易成為負資產，更多買家成為「樓奴」。第二個觀點認為樓按限制，尤其是壓測應該放寬，令更多有需要置業的買家，在樓價持續上升時，可以提早入市。

兩個評論的着眼點不同，一個着重樓按借款人的風險，另一個在意準買家的入市難度。但必須指出，兩者極難平衡，當放寬樓按門檻，令置業/借款難度下跌時，「受惠」對象也必然包括本來財力欠佳的家庭。相反，收緊按揭門檻，也必然會推遲部分家庭的入市計劃。

結果每當樓市措施有改時，都會引起「合理批評」– 收緊的話，被批評令小市民難以入市；放寬的話，被批評令銀行體系乃至個別借款人風險增加。而在「控制風險」之外，官方樓按措施多少有點遏抑樓價的目標，又要樓價、風險受控，又要用家不至於入市無門，令情況更為複雜。

而更根本的問題，可能不在樓市政策，而是多年以來房屋土地供應不足，結果是樓價持續上升、樓房成為投資工具。放眼未來，只要住宅供不應求的情況持續，樓按措施無論向哪一個方向更改，都一樣會動輒得咎。只有在供應增加，市民對於「樓價會不斷上升」的預期消退，樓按政策不必同時顧及太多自相矛盾的目標時，情況才有可能改變。

與其將焦點集中於難以同時滿足多個目標的按揭政策，不如探討如何有效增加住宅供應。至少目標更單一，更易達成共識。

原文刊於信報網站2020年9月15日

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