調整市下 估價更為重要

24-10-2018

近期樓價波動，市場上放盤的業主願意接受的議價幅度亦較過去旺市時高。對於有置業需要的人，可能是合適的入市時機，然而置業涉及程序繁多，需要及早準備。

樓市波動，對買家來說，其中一個風險是簽署買賣合約後，才發現物業估價不足，未獲銀行批出足額按揭。如果物業估價較購入價低，或其他原因未獲批足額按揭，而買家手頭資金又不足以彌補差價，便可能被迫撻訂離場，白白損失訂金及佣金。

以一個成交價800萬元的單位為例，如果估足價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為6成，貸款額可達480萬元，買家首期支出為320萬元。如果估價不足，例如估值只有700萬元，按揭成數同樣是6成，貸款額上限便會下跌至420萬元，意味買家要準備380萬元首期以完成交易，較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金完，便可能需要取消交易，撻訂離場，損失訂金及雙邊代理佣金。

留意估價時效

要避免出現估價不足，影響財務預算的情況，準買家可以考慮在簽署買賣合約前，透過銀行或按揭代理先行為心儀物業估價。不過，進行估價後再交易，亦不意味正式申請按揭時，估價一定無問題。原因之一，估價有一定時效，如果買家購買的物業涉及較長成交期，例如3個月以上，仍然可能會出現成交時估價不足的情況。選用長成交期的買家，為減少撻訂風險，宜預留更多的備用資金，以便一旦出現估價不足時，仍可完成交易。

值得留意的是，上述估價多數為銀行單純參考市價作出，只有參考作用。申請按揭時，需要正式的估價。有些時候，銀行會因為物業本身的情況而拒批按揭，準買家亦宜了解物業本身是否涉及其他問題。例如有關單位欠交管理費、有僭建物、現有業主涉及債務訴訟等，單位都可能被釘契。較嚴重的釘契情況，銀行都不會為有關物業提供按揭。準買家在簽署買賣合約前，宜先為物業進行查冊，可以提早發現相關問題，避免簽署買賣合約後，才發現難獲銀行提供按揭的情況出現。

原文刊於經濟日報網站2018年10月24日

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