定額按揭應對加息？

24-6-2022

市場預期浮息按揭利率上升，但定息按揭卻因種種原因而極少人採用。其實市場上尚有一種按揭產品，可以固定每月按息支出。此產品較少銀行主動宣傳，但如條件配合，的確可免每月供款受市場按息帶動的影響。

定額按揭每月還款固定
說的是定額按揭。現時市場主流的H按及P按，都是「定年期」按揭；即還款期是固定的，當利率變動時，還款期不變而每月還款金額、還款中的本、息比率改變。而定額按揭的概念，是每期還款固定，當利率變動時，剩餘還款年期隨之變動—加息時，要償還的期數拉長、減息時縮短，而每月還款金額不變(當然，加息環境下，每月供款不變而年期拉長，每期還款中償還本金的比例會下跌)。有提供定額按揭的銀行，一般可以H按、有P為準的鎖息上限、也有回贈及按息掛勾的存款戶口，優惠等同一般定年期H按。

理論上，此類產品可在一定程度上抵銷按息上升，為借款人帶來每月按揭還款增加的影響。不過，此產品有不少限制，也不是每一家銀行都有提供。就算產品在理論上可供借款人選用，銀行職員也不會主動推薦。

按揭年期或不可無限延長
主要原因是此類產品有一個較大的限制：加息時，按揭年期不可無限拉長。現時金管局容許的按揭最長還款年期是30年，假如一位借款人選用定額還款，初時選用30年還款期，取用借款當月按息上升，由於按揭年期不可長於30年，結果下月還款還是會上升。另外，不同銀行對樓齡+按揭年期，以及借款人年齡+按揭年期都有一定限制。較年長的借款人，或抵押物業樓齡較高的個案，都可能會令定額按揭的年期在加息時無法再延長，最終每月還款額還是要隨按息上升而增加。而為免在利率上升時，因種種因素無法拉長還款期，部分有提供定額按揭的銀行，會先為借款人設定一個較短的還款期選擇，令利率上升時，預留一點延長還款期的空間。

可能就是因為以上「定額按揭」未必完全定額的特性，解釋起來相當麻煩，而一開始不借盡30年，又會要求借款人有較高的收入以通過壓力測試，大部銀行都不會主動向客人介紹此類產品。

要強調的是，定額按揭比起常見的定年期按揭，在加息時是完全沒有慳息效果，反而因為還款期拉長，全期利息支出會較高。但以上缺點換來的是，在利率上升幅度有限的情況下，每月還款固定。如果置業人士正好有「每月還款固定」的需求，而本身可以接受一開始較短的還款年期，可考慮向銀行了解相關條件。

原文刊於經濟日報網站2022年6月22日

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