估價與樓價的關係

2-1-2019

有傳媒、地產代理引用銀行估價資料，指近期銀行估價較去年中高位出現明顯回落，反映樓價有進一步調整壓力；更有分析認為，銀行下調物業估值，是看淡後市，判斷樓價將下跌，甚至是銀行「收水」，不願冒險多借的表現。有關觀點對估價機制有一定誤會。

上述觀點似乎是認為：銀行如果想多做按揭生意，便會在估價上採取較寬鬆的態度；而現時銀行對物業估價下跌，便是不想多做按揭生意了。

其實，按揭是以物業作為抵押品的貸款；在貸款機構批核時，「抵押品價值」便是一個關鍵問題，除了銀行內部有估價部門，為了公平起見，一般會要求由獨立第三者作出估價報告。物業估價一般有兩個標準，其一是同類單位的新近成交價，多數用於住宅物業。其二是參考單位的租金回報，多數用於工商類物業。

要留意的是，不管根據的是新近成交價抑或租金回報，都是已發生的事實。由此而得的估價，是一個滯後的指標。簡單來說，我們看到銀行網頁上的物業估價較之前下跌，原因只是樓價回落，而不是反映銀行對樓價作出某些前瞻判斷。

當然，現實中買家為了按揭融資，都會參考銀行的估價來議價。而在市況偏淡的買家市場，買方可能按銀行估價再向下調作為出價策略。因此，不排除估價偏軟，對樓價調整有一定的推動作用。正如樓價指數向下，可能令市場信心進一步下跌，但本質上，樓價下跌是樓價指數向下的原因，而不是相反。

原文刊於經濟日報網站2019年1月2日

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