新盤付款方法選擇

7-1-2020

2020年第一個一手樓盤銷情理想，發展商推出的300多個單位首輪售出逾九成。成交暢旺，究竟是因為此新盤開價吸引，抑或整體購買意欲回升，有待觀察，但成交中，出現建築期付款佔大宗的情況，應該已反映一定趨勢。

截至本星期一中午，相關新盤在成交紀錄冊有365宗成交紀錄，當中55宗選用45天即供成交，310宗選用建築期成交，即選用建築期付款的買家，比例達85%。

過去的新盤中，選用即供或建築期付款的比例並無一定，主要視乎樓花期、不同付款安排的折扣率。但由於即供期付款的折扣通常較多，在一般情況下，發展商開售樓花盤，買家較傾向選用即供付款。

不過，近年兩個政策變化卻改變了買家的偏好──其一是按揭壓力測試的計算，持有一個未供滿物業而以即供付款購買樓花，在為樓花物業申請按揭時，需要把新舊物業的按揭一併計算，此舉令眾多打算樓換樓的業主因為難以通過壓測，惟有選擇建築期付款，待新居臨近入伙時，出售舊居以便通過壓測。

第二個政策因素是按揭保險，按揭保險放寬適用範圍後，如申請人購買的是未落成的物業，只可選擇建築期付款，待物業落成才取用按揭。換言之，以即供付款購買樓花，已不可申請按保。對於有意以按揭保險入市的買家而言，要購買樓花，便只好選擇建築期。何況上述新盤的付款安排中，發展商亦只為建築期買家提供一、二按，進一步削減了買家選用即供付款的誘因。

值得留意的是，上述新盤的發展商是去年賣樓成績最佳的大發展商，資金回籠慢一點，影響未必太大。但對於中小型發展商來說，如較多買家選用建築期付款，對資金回籠減慢，對現金流的影響便較大。在買家而言，亦要留意，以建築期付款購入單位，萬一物業臨近入伙時估值下跌，便未必可借足需要的按揭金額以完成交易。

原文刊於信報網站2020年1月7日

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