按息下調 轉按比例料增

23-3-2016

多家銀行下調新造H按利率至H＋1.6厘水平，加上近日拆息回落，按息可謂不升反跌，但此時此刻按息回落，對樓價未必有太大利好作用，對銀行而言，減息亦會帶來眾多惡果。

單純考慮利率因素，似乎對樓市不應太悲觀：美國聯儲局表明年內只會加息2次，香港仍有條件暫不跟加；拆息在1至2月一度因人民幣貶值預期而扯高，但近日已回落至「正常」水平，3月22日一個月拆息為0.229厘，貼近去年平均。

以幾家銀行開出H＋1.6厘的條件，新批按息即在1.83厘水平。相對而言，2月份通脹率為3.1%，即按揭利率較通脹為低，理論上利好資產價格。 但市況與此相反，上周樓價指數見近期較大跌幅，地產大亨仍然預期樓價調整未完。原因自然是在利率之外，其他因素展望較為負面：新供應較為充足、中國經濟增 長料放緩、海外需求下跌等，都遏抑買家入市意欲。

雖然市場以減息來形容幾家銀行下調H按利率的行動，但此形容其實有一定討論空間。的確，以牌價計，H按底綫由之前H＋1.7厘，調整至H＋1.6 厘，按息的確是下調；但早前H＋1.7厘的組合，往往提供高息存款掛鈎優惠；例如客戶按揭戶口的按息是1.9厘，銀行亦向客戶提供1.9厘的存款利息，額 度上限為未償還按揭貸款的一半。

但現時多家提供H＋1.6厘息口的銀行，都不為此優惠提供存款掛鈎。客戶在兩者之間選擇，究竟是否可減少利息支出，將視乎本身有多少閒置資金而定。在銀行角度來說，由於有以上分別，開出H＋1.6厘的按揭條件，倒不一定代表在個別客戶身上賺取的息差收窄。

雖然銀行如此調整，不一定代表息差收窄，但仍然反映市場競爭激烈。尤其現市況一、二手成交量放緩，因買賣而來的按揭申請有限。買賣少而轉按可能增加，整體而言，估計今年轉按的比例將持續高企。

個別銀行下調按息，相信策略是以輕微息差，加上現金回贈，吸引其他銀行的按揭客戶轉按。形象化的說法是：餅沒有造大，銀行唯有瞄準同業的舊客戶。銀行新批按揭的息差未必有明顯下調，但現有客戶，尤其是息差較高者，卻大有流失可能。

原文刊於經濟日報網站2016年3月23日
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